融创收购万达资产包到底在交易什么？

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7月11日，融创中国发布了收购万达的详细计划，以295.75亿元人民币收购万达13个文化旅游项目91%的股权，以335.95亿元人民币收购万达76家酒店100%的股权，总成交价为631.7亿元人民币。

根据公告，双方将在7月31日前签署详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交付。交付后，文化旅游项目的品牌、规划内容、建设项目和运营管理将保持不变。同时，双方将在各个领域开展战略合作。

通过收购万达的13个文化旅游项目，融创中国获得了至少4万亩的储备土地，若加上承包土地面积，则超过4.5万亩。

万达为融创提供资金？

对于融创收购万达的13个文化旅游项目和76家酒店，万达文化旅游城华南区的一位经理表示:“这个消息相当突然。项目公司基本上没有收到任何相关信息，个人认为应该与上市有关。”

根据万达的声明，自2016年万达商业从HKEx退市以来，万达一直在寻求a股作为回报。然而，由于a股对房地产ipo一直持谨慎态度，万达商业通过出售重资产房地产业务更容易上市。

如果项目公司能够在不知情的情况下理解收购，万达向融创提供了委托贷款作为收购资金，这使得整个交易充满了戏剧性。

根据双方协议，交易金额分四次支付。7月10日双方签署框架协议时，融创首次向万达支付了25亿元人民币的首笔保证金；第二次是在7月31日前，双方将在正式协议签署后3天内再支付126.34亿元；第三次付款为融创股东大会通过后90天内的184.61亿元。

应注意第四次付款。根据融创的公告，万达在收到第三笔交易款项后的五个工作日内向融创提供了为期三年的296亿元人民币贷款，并向万达支付了剩余的295.75亿元人民币。

也就是说，融创收购万达的631.7亿元中，296亿元将来自万达，占交易总额的46.86%，融创已获得近4.5万亩土地储备。

双方在交易什么？

公告显示，截至2016年底，13个文化旅游项目总建筑面积为5897万平方米，净资产为248.84亿元，其中自持面积为924万平方米，可销售物业面积为4973万平方米；76家酒店总建筑面积324.9万平方米，客房22920间，账面净资产335.95亿元。

双方同意交易完成后，13个文化旅游项目的总经理继续由万达派驻，负责项目运营；项目公司的执行副总经理、财务总监和成本会计由融创指定，融创向万达提供为期20年的年管理费5000万元。

13个文化旅游项目的价值是什么？

根据公布的协议，13个文化旅游项目只出售资产较重的房地产，万达未来仍将经营商业、文化和旅游。此外，规划、建设、品牌等现状得以保持，与地方政府的纠纷也有所减少。

在13个文化旅游项目中，南昌、合肥、哈尔滨、广州、桂林、无锡、青岛、成都、重庆、西双版纳等10个项目正在开发中。根据万达商业2016年年报，前九个项目的账面价值为133.71亿元。

2014年，西双版纳万达文化旅游度假区项目80%的股权转让给万达集团，20%的股权转让给一方集团。根据当时的成交价格，西双版纳项目的估价为26.8亿元，该项目的相关资产未对外公布。

济南和海口项目于2016年下半年签署，昆明项目于2017年上半年签署，目前处于启动阶段。今年6月7日，万达以74.77亿元的价格在昆明收购了24块总面积为92.66万平方米的土地，这些土地将用于未来昆明文化旅游城的发展。随后，6月30日，万达再次以66.75亿元的价格在济南收购了16块土地，成为济南文化旅游城项目的开发建设用地。这两项征地支出也是昆明和济南项目迄今最大的投资。

总体而言，在13个文化旅游项目中，除海口项目未正式征地外，其余12个项目的总价值约为302.03亿元。如果不包括这三家初创项目公司的负债和估值，这13个文化旅游项目的价值与目前295.75亿元的交易价格相差不大。

融创得到了什么

通过此次交易，融创中国收购了13个文化旅游项目91%的股权，其中万达商业报表中的9个文化旅游项目总建筑面积为2575.87万平方米。根据万达商业2016年年报，上述9个项目的剩余账面价值为133.71亿元，土地储备面积为36449.25亩。未来，融创可以通过出售或从万达获得租金来实现。

西双版纳项目总建筑面积为475.45万平方米。2017年6月，在融创获得股权之前，一家集团将20%的股权转让给万达集团。虽然西双版纳的一些可售房产已经售出，但仍有大量的经营性房产。

除上述10个项目外，海口万达文化旅游城项目于2016年11月签署，规划面积3700亩。目前，展览中心已经开放，还没有正式征地。这意味着在未来，3700亩股权土地将被转让给融创。

此外，今年6月，万达集团在昆明获得了1389.9亩建设用地，济南项目规划用地面积为4200亩，其中万达集团获得了1495.65亩建设用地。这意味着融创通过海口、昆明、济南项目共收购了9299亩股权土地，并已收购了2885.55亩建设用地。

在过去的两年里，融创中国在M&A领域做出了频繁的努力，这导致了债务的急剧上升。截至2016年底，融创负债总额为923.98亿元，同比增长429.71%，其中短期负债从2015年底的54.47亿元增加到2016年底的222.48亿元。

在这种情况下，融创的总资产负债率上升至86.71%，同比上升14.84%，净负债率上升至100.95%。同期，息税前利润仅增加1700万元，所有者权益比率为11.62%，同比下降7.11%。