冯仑：房地产「后开发时代」来了

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要求越来越高，机会越来越多。

资料来源:牛

作者|冯仑

去年底，60多家中城联盟企业的董事长齐聚一堂，达成共识:2016年底是分水岭，之前是房地产的“开发时代”，之后是房地产的“后开发时代”。

在发展时代表现出色的房地产企业只能赚取红利。发展时代的特征是什么？

首先，开发时代的产品是单一的，只用于住宅。每年，中国房地产企业80%以上的销售额都是围绕住房销售的。因此，在开发时代，所谓的房地产实际上是指“住宅”，而不是房地产产品的综合供应。

▲过去，做房地产就是做住房

其次，开发时代的商业模式主要是快速移动的，当它被开发出来时，它就被出售了。第三，发展时代的竞争力围绕单一产品，以快速消费为主要因素。

在发展时代，房地产创新取决于三个条件:规模、成本和速度。也就是说，谁卖得大，谁卖得快，谁的成本低。规模主要取决于你如何获得土地。此外，工业生产、预制房屋和住宅产业化都是为了扩大规模；快速周转应该是快速的，尽快加快建设和销售，即围绕速度创新。

在发展时代，在过去的20年里，做好这三件事的企业已经获得了经济增长带来的红利。事实上，这群企业家抓住了最好的机会:土地价格每年都在上涨，货币每年都有适度的通胀，此外，城市化人口有刚性需求。在过去的20年里，不同城市、不同阶段的房价都在持续上涨，这使得我们过去的发展模式得以顺利进行。

▲得益于时机，房地产开发的时代一帆风顺

今年，我们认为房地产行业已经进入后发展时代。与发展时代相比，后发展时代是不同的。

首先，产品变得越来越复杂。虽然住房非常重要，但房地产的产品线不再仅仅是住房。万科提出，除了住宅建筑，城市配套服务提供商，其他购物中心和办公楼也应纳入其愿景。物流、仓储、教育、R&D、卫生等新需求成为投资重点。

今天的房地产行业应该有一个稳定和全面的产品线，而不仅仅是建造房屋。企业建造的办公楼只能出租。一个公司在30年里只建造了100万平方米的房子。这座价值15600亿元的100万平方米的办公楼仅用于出租，每年可赚取60多亿元的租金。

与开发时代的销售型房地产相比，这种模式几乎没有销售，但资产质量很好，租金收入也很高。如今，房地产企业的模式越来越多样化，横向产品和服务越来越多。

▲房地产公司开始逐渐坚持建造房屋

后发展时代的竞争力已经发生了变化，不再是规模、成本和速度的竞争。现在，房地产行业首先是经营能力的竞争，比如出租房地产和开餐馆，如何提供更好的服务和提高每平方米的回报率。

例如，如果你是一栋办公楼，你如何提高每平方米办公楼的回报率？无论是租赁给机构还是医院，租赁经营的房地产的最终估价方法都非常简单。租金乘以15到20倍就是它的财产价值。

你可以想象，如果两家公司提供的建筑面积相同，你的年租金是1000万，我的年租金是1500万。租金收入越高，估价越高。建房是一项常规技术，不仅可以由房地产公司来做，也可以由乡镇企业的原建设单位来做。因此，建设能力不再是竞争力，而是运营能力成为核心竞争力。

▲运营能力已成为房地产企业的核心竞争力

其次，财务能力成为竞争力。现在，谁的财务成本低，谁就能适应更多不同的产品形式。例如，如果你想开一家酒店，如果资金利息高，就没有办法支持酒店的长期运营。但是如果你的利率是4-5%，你可以买下这个房产来长期经营酒店。

在发展时代，许多企业拿着过桥资金，先承担很高的成本，然后迅速出售。然而，在后发展时代，除了住房，主要产品还包括办公楼、购物中心、物流和仓储、健康养老和公共设施，其中大多数都依赖于低利率的长期资金。在后发展时代，拥有长期、低成本的金融支持是一种竞争力。

第三，在后开发时代，开发者应对挑战的能力集中在“导演+制片人”上。对于开发商来说，tell/きだよ 0层楼的能力变得越来越重要。也就是说，在一定的规划区域内，有多少是写字楼，有多少是酒店，有多少是住宅楼，有多少是长期出租的，有多少是出售的，有多少是自己拥有的，等等。

综合商业设施的组合数不胜数，包括一些住宅楼、一些办公楼、一些酒店、一些医院和一些娱乐设施。这种组合决定了整个属性的最终值。

▲今天的房地产开发商应该是导演+制片人

如果你没有能力讲述空的故事，你只知道住所，却不了解空每个企业的需求，你可能会失去许多创造价值的机会。

因此，在后开发时代，开发者有了更高的要求。我们必须熟悉空能做的每一种商业模式，用我们自己的行话讲述空的故事，并制定好的计划和产品定位。为新一轮的全能比赛做好准备。