【快讯】广州一开发商状告市政府败诉

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广州9月3日电(索为何娟)广州东逸花园社区业主代表6年前计划成立业主委员会，但开发商因广州市政府行政复议不满，将市政府告上法庭。

这个开发者以此为由诉诸当地政府的例子在全国尚属首次，暂时成为了网络的热点。 当事人各有自己的意见，不满广州市房管局的回答，不服广州市政府的行政复议，最后向广东省高级法院上诉。

9月3日，广东高院对新华晨房地产有限企业(以下简称新华晨企业)对广州市政府行政复议决定纠纷案件作出终审判决，依法驳回新华晨企业的要求，维持原判。 然后认定事件争议焦点专有部分面积和建筑物总面积。 另外，广州市房管局指导在东逸花园设立“业委员会”。

争论的由来:东逸花园必须成立“业委员会”
新世界东逸花园社区(以下简称“东逸花园”)。 广州是拥有1525户业主的大型社区，但即使长期入住也没有成立业主委员会。 2009年9月，由该小区几个业主主导，首次成立业主大会筹备组，计划成立业主委员会。

同年12月，业主大会筹备组在广州市房管局和天园街办公室(以下简称“共同事业集团”)的共同监督下，组织业主召开《新世界东逸花园物业管理章程》(以下简称“管理规章”)和《新世界东逸花园业主会议》

第二年1月，业主大会筹备小组统计了投票结果后(赞成票979张，赞成票权面积达到111417平方米)，赞成票超过总家庭数1525户的一半，是共同事业集团协调同意的票权建筑总面积183618平方米的一半 另外，向共同事业集团申请备案，要求确认投票情况是有效的。

同年5月，联合职工小组向业主大会筹备小组发出正式信函，认定东逸花园的建筑总面积为224964平方米多，即建设单位原始初始注册产权说明时记载的建筑面积。 东逸花园这次投票得到的赞成票权面积是111417平方米。 东逸花园所得业主估计票的建筑面积达不到建筑总面积的一半。 因此，根据《物权法》第七十六条(以下简称《七十六条》)的规定，东逸花园的《管理规章》和《议事规则》没有被业主通过。 然后，中止对东逸花园业主大会准备事业的指导，协助事业。

东逸花园业主代表认为投票方法和结果均符合《七十六条》的规定，向广州市政府申请行政复议，要求撤销共同事业集团的来信，要求其《管理规则》和《议事规则》首次在业主大会上通过

年广州市政府依法作出行政复议决定:第一，要求联合事业集团依法重新计算小区独自的部分面积和建筑物的总面积。 第二，一起解决东逸花园小区原投票所有者的专有部分占建筑物总面积的比例、所有者大会是否成立以及新华晨企业反映的部分投票是否比较有效的问题。 第三，联合事业集团将继续指导和协助设立东逸花园小区业主委员会。

第三者、东逸花园物业管理企业新华晨企业不服广州市政府的行政复议，向广州市中级法院起诉，要求取消市政府的行政复议决定。

争论点:“专有部分面积”、“建筑物总面积”的认知不统一

广州中院经过审理，认定了专有部分的面积和建筑物的总面积。

专有部分面积被认定为不动产登记册上记载的“套内建筑面积”和“共有分配面积”的总和。

认定建筑物的总面积必须把所有权利人的专有部分面积相加计算。 另外，在建筑区域内，除了专有部分、共有部分之外，还有属于市政公共部分的场所和设施，例如学校、市场、配电室等，这个部分不能计算在建筑物的总面积上。

因此，广州中院认为广州市房管局进行的信的再认定事实是错误的，广州市政府进行的行政复议认为专有部分的面积不应该包括共有的分配面积，认为夹克内建筑面积的计算观点不恰当， 要求市房管局和天园街按照《广东省物业管理条例》和《最高人民法院审理建筑物区一切权利纠纷案件具体应用法若干问题的解释》的规定计算园区总面积和建筑物。

华晨企业不服，向广东高院上诉。

华晨企业上诉表示，广州市政府行政复议决定认定的专有部分面积不包括共享分配面积，只根据夹克内的建筑面积计算，不符合法律规定。 住房管理部门把建设部门初始产权登记上记载的建筑面积作为建筑物的总面积，符合法律规定和领域规则。 广州市政府复议决定要求重做具体行政行为的理由不成立。

广州市政府答辩说，将建设部门初始产权登记中记载的建筑面积作为建筑物的总面积，违反了《广东省物业管理条例》。 建筑物的总面积必须用专有部分的面积统计总和计算。 专有部分的面积必须按照《物权法》的规定，按不动产登记簿上记载的“套内建筑面积”计算。

定分争议:依法认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”

在2009年最高人民法院发表《解释》之前，关于“专有部分面积”、“建筑物总面积”的认定，房地产开发商、物业管理企业等各行业已经形成了各自领域的习性，因此即使在最高院发表司法解释后，也是各行各业

该案件终审审判长彭静法官说，该案件经过两次行政手续、两次司法手续，6年来，其根本争论还在如何认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”。

广东高院认定，专有部分的面积根据不动产登记书中记载的面积计算，即根据配套房屋的建筑面积计算，包括配套内的建筑面积和分配面积。 分配部分是所有者行使权利必不可少的部分，因此与夹克内的建筑面积一起记载在不动产登记册上。

广东高院在建筑物总面积为专有部分面积的统计和，即建筑物由多个所有者区分一切的情况下，应该对所有权利人进行专有部分面积的统计，再进行加法计算，与所有权利人在住宅小区内已经收到

广东高院还不能将初始登记面积证明为建筑物的总面积。 因为初始注册面积包括一部分不能发行权利证明书的建筑物面积。

据此，广东高院经过审理，认为广州市政府进行的投诉复议决定不合理认定“专有部分面积”，但广州市房管局和天园街的运营将建设单位原来的初始注册产权证上记载的面积作为建筑物的总面积认定为不当， 由于广州市房管局和天园街运营决定按照相关法律规定重新计算小区专用部分面积和建筑物总面积，上诉人新华晨企业被起诉，取消复议决定的理由不成立。

广东高院依法作出终审判决，驳回新华晨企业的要求，维持原判。 判决生效后，广州市房管局和天园街道的运营依法重新计算小区独自的部分面积和建筑物的总面积，重新作出行政决定。