会分期研究院：品牌公寓更具市场竞争力

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12月24日，宜邦电力网获悉，社会分期研究所发布了《社会分期品牌公寓行业数据报告》，希望通过介绍行业现状，为租赁行业的合作伙伴提供有价值的参考。

报告全文如下:

序言发言

2017年，中国的租赁市场风起云涌，第十九次全国代表大会再次明确了“房子是为了生活”的住宅属性。在地方政府不断发文并相继实施“租购平等”政策的背景下，租赁市场经历了历史上最强有力的政策支持。面对分红，公寓运营商再次成为焦点，迎来更多关注和行业竞争。

会议于2014年分阶段成立，通过产品和服务沉淀了租赁行业的大量数据和资源。经过对数据的整理和分析，形成了报告。希望通过展示租赁行业的真实情况，为租赁行业的合作伙伴提供有价值的参考。

核心观点

？多方帮助租赁市场，供需双方双“升”

？租赁需求升级，品牌公寓价格高，但更具竞争力

？规模、低空购买率和低融资成本是品牌公寓成功的关键

首先，多方帮助租赁市场，供需双方双“升”

1.1社会资源配置集中，一、二线城市人口密度增加，出租人口增加。

随着我国一、二线城市的发展，公共基础设施、医疗、教育等社会资源的配置，城市人口密度增加，越来越多的流动人口涌入一、二线城市，但房价过高，大大超过了需求人口的购买力。租房是大多数人解决住房需求的唯一途径。

中国流动人口趋势

1.2租售比太高，房地产投资价值每房增加0，所以租房比买房好。

我们提取了中国一、二线城市的房地产数据，平均租售比为1:500，这意味着如果把租金回报作为房地产投资的唯一回报方式，即购买一套套房，用租金收回成本需要44年。与其他可投资产品相比，房地产投资空房的价值有所降低，选择租房来满足居住需求更为合理。

国内一、二线城市的租售比

数据来源:分期研究所

1.3随着租赁市场需求的增加，租金也在上涨。

随着房地产投资价值逐年下降的趋势，越来越多的只需要住房的人正从买房转向租房，市场需求面不断扩大，导致租金上涨。同时，租金政策的逐步落地使得租金平稳过渡。

近年来重点城市租金走势

资料来源:国家卫生和计划生育委员会

第二，租赁需求升级，品牌公寓价格高，但更具竞争力

2.1租房人的变化和生活经历是租房的重要考虑因素

根据社会分期统计，从2017年到2020年，一线和二线城市的主要租房者分别为90人和95人。他们追求高质量的生活，注重隐私，有强烈的社会需求，对生活环境有更高的要求。

租房的年龄分布统计

数据来源:分期研究所

2.2品牌公寓租金一般比市场价格高54%

品牌公寓因其代理费和标准化租赁产品(即精装修、全套家具和家用电器以及完善的租赁后服务)的优势而受到年轻人的欢迎，相应的住房租金也比租赁市场的平均租金高出54%。

品牌公寓与整体出租屋的市场价格比较

数据来源:分期研究所

2.3品牌公寓提供更多产品选择

品牌公寓分为分散式和集中式，两种模式的特点不同:

分散式公寓主要由个人业主拥有，公寓经营者在标准化装修后会不时将它们出租出去。分散式公寓的优点是容易获得住房，产品更加多样化，客户基础更加广泛。但也存在明显的缺点，如房屋分散、装修不规范，导致人力和装修成本高。典型代表有自由、蛋壳、有可一家等。

集中型公寓，住房主要来源于自行开发或租赁，公寓经营者采取整栋楼或几层楼翻新后出租，统一管理的经营模式。产品装修风格统一，装修成本低，管理方便高效，并有公共区域满足住户的社交、娱乐、生活等需求。缺点是难以获得住房、价格高和客户基础有限。典型的代表是家庭式公寓和新公寓。

国内品牌公寓普及率比较

数据来源:分期研究所

品牌公寓和各种产品在整体市场中的比例来源:阶段研究所

2.4品牌公寓的员工数量逐年增加，提高服务质量已成为行业共识

2.4.1雇员人数增加

随着品牌公寓行业的发展和行业平均服务质量的普遍提升，从业人员的人力需求逐渐增加，创造了更多的就业机会。

经纪人数量增加的趋势

数据来源:分期研究所

2.4.2行业团体通常会增加工作时间

由于品牌公寓的服务行业属性，周六周日公寓行业员工的活动和签约率明显高于平日。

公寓交易比率趋势

数据来源:分期研究所

第三，规模、低空购买率和低融资成本是品牌公寓成功的关键

3.1比例

品牌公寓租金收入的构成主要来自租金差额、装修溢价和服务溢价。由于装饰费和服务费所占比例相对较小，大规模扩张是提高收入的唯一解决办法。

为了加快扩张，提高资金利用率，许多品牌公寓选择参加会议，分阶段合作。

3.2成本控制

品牌公寓的成本主要来自房屋租赁成本、员工工资、空购买率成本、装修成本和其他维护成本。其中，compressible/きだよききだよきだよききだよきききだよききき